Cum a fost măsluită evaluarea clădirii cumpărate de Todiruţ şi Teodorovici pentru a deveni sediul Poliţiei Municipiului Suceava

Judecătorii de la Curtea de Apel Iaşi au descris în motivarea sentinţei de condamnare a comisarului-şef Ioan Nicuşor Todiruţ la 3 ani şi 10 lunide închisoare cu executare modul cum a fost supraevaluată clădirea în care acum funcţionează sediul Poliţiei Municipiului Suceava, pe strada Universităţii, nr. 19. Un rol esenţial au avut cei doi evaluatori, Gheorghe Licurici şi Mihai Sorin Muntean, primul agreat de reprezentanţii Inspectoratului de Poliţie al Judeţului Suceava, al doilea de Constantin Bujoreanu, administratorul SC Servicii Comerciale SRL, firmă care a vândut sediul din strada Universităţii.

„Dacă se analizează metodele de evaluare ale celor doi experţi evaluatori, rezultă că, prin metoda costurilor (an punere în funcţiune, catalog de reevaluare, depreciere, valoare construcţii, valoare piaţă recomandată valoare euro/mp), preţurile sunt aproximativ egale, respectiv 6.682.200 de lei şi 6.930.000 de lei. Prin metoda capitalizării veniturilor probabile (chiriei), inculpatul Licurici Gheorghe a evaluat proprietatea la un preţ estimativ de 9.821.295 de lei, iar inculpatul Muntean Mihai Sorin la un preţ de 6.015.000 de lei, în condiţiile în care primul a folosit o chirie minimă în zona analizată de 12 euro/mp, iar cel de-al doilea de 4,5 euro/mp. Din verificări a rezultat că în documentaţia prezentată de evaluatori pentru susţinerea preţului chiriei există un contract din martie 2006 din care rezultă că preţul de închiriere/mp pentru aceeaşi proprietate care urma să fie achiziţionată de Inspectoratul de Poliţie al Judeţului Suceava a fost de 4,5 euro/mp. În aceste condiţii, comisia de negociere avea posibilitatea şi obligaţia ca prin metoda comparaţiei celor 2 evaluări să analizeze dacă preţul de 9.821,295 de lei, estimat de inculpatul Licurici Gheorghe, corespunde realităţii, pentru a fi luat în considerare sau nu la negocierea preţului de achiziţie”, se arată în motivarea magistraţilor ieşeni.

Banca evaluase clădirea la puţin peste 6 milioane de lei

De asemenea, s-a stabilit că pentru a avea acoperire, evaluatorul Gheorghe Licurici a folosit şi o altă metodă de stabilire a unui preţ estimativ de vânzare. Mai exact, este vorba de comparaţia cu chiria percepută pentru alte spaţii comerciale din zonă, astfel încât prin această metodă s-a ajuns la un preţ dublu faţă de celelalte metode aplicate, respectiv 15.093.000 de lei, ceea ce a majorat valoarea estimată a proprietăţii, pe baza ponderii celor trei metode, la suma de 11.317.000 de lei.

Şirul evenimentelor prin care s-a crescut artificial preţul clădirii îl aduce în prim-plan şi pe Constantin Bujoreanu, administratorul SC Servicii Comerciale SRL Suceava. În motivarea Curţii de Apel Iaşi se arată că în perioada octombrie 2004 - decembrie 2006 clădirea a fost închiriată Parchetului de pe lângă Tribunalul Suceava, iar chiria plătită a fost de 4,5 dolari/mp/lună.

Mai mult, reprezentanţii Parchetului de pe lângă Tribunalul Suceava au precizat că în perioada 4 octombrie 2004 - 31 decembrie 2006 nu s-a solicitat proprietarului să facă reparaţii sau amenajări la imobil.

Hârtia care i-a îngropat definitiv pe Todiruţ şi compania a fost un împrumut bancar pe care Constantin Bujoreanu l-a solicitat la bancă, iar drept garanţie a pus sediul actual al Poliţiei Municipiului Suceava. Ca urmare, un expert evaluator ANEVAR, calitate pe care o aveau şi cei doi experţi condamnaţi în dosar, Licurici şi Muntean, a întocmit o fişă de evaluare a imobilului.

„Folosind metoda costurilor, a capitalizării şi a comparaţiei, evaluatorul a calculat şi determinat valoarea de piaţă a proprietăţii la suma de 6.034.000 de lei, din care a fost propusă pentru admiterea în garanţie suma de 4.827.200 de lei. Inculpatul Bujoreanu Constantin şi ceilalţi reprezentanţi ai SC Servicii Comerciale SRL au fost înştiinţaţi de ofiţerul de credite despre valoarea de piaţă şi valoarea de acceptare în garanţie stabilite în acest raport de evaluare. Întrucât inculpatul Bujoreanu Constantin cunoştea valoarea reală a imobilului stabilită de evaluatorul ANEVAR la suma de 6.034.000 lei şi dorea să obţină prin vânzarea acestuia unei instituţii de stat o sumă mult mai mare, l-a contactat pe inculpatul Muntean Mihai Sorin, pe care îl cunoştea, căruia i-a cerut să-i evalueze imobilul pentru vânzare, deşi acesta din urmă neagă că i-a spus motivul solicitării evaluării”, se arată în motivarea Curţii de Apel Iaşi.

În doar 5 luni, clădirea şi-a dublat valoarea

Ca în basmele cu Făt Frumos şi Ileana Cosânzeana, în doar cinci luni, din februarie şi până în iulie 2006, clădirea de pe strada Universităţii şi-a dublat preţul, asta în condiţiile în care nu s-a făcut absolut nici o investiţie.

„În sprijinul supraevaluării imobilului inculpatul Bujoreanu Constantin a dispus înregistrarea a 136facturi fiscale în evidenţele contabile ale SC Servicii Comerciale SRL Suceava, reprezentând cheltuieli nereale cu lucrări de construcţii, achiziţii materiale de construcţii şi reparaţii efectuate la imobilul din municipiul Suceava, str. Universităţii, nr. 19. Înregistrarea acestor facturi fiscale ce reprezentau cheltuieli nereale cu lucrări de construcţii la imobil a servit inculpatului Bujoreanu Constantin şi pentru diminuarea cuantumului TVA-ului şi a impozitului pe profit de plată, aferent sumei de 11.900.000 de lei încasată de la Inspectoratul de Poliţie al Judeţului Suceava pentru imobil. Inculpatul Bujoreanu Constantin nu a recunoscut faptele reţinute în sarcina sa, dar nici nu a avut explicaţii credibile cu privire la înregistrarea celor 136 facturi fiscale în contabilitatea societăţii, care atestau efectuarea unor lucrări nereale la imobilul ce urma să fie vândut Inspectoratului de Poliţie al Judeţului Suceava. Acesta a precizat în declaraţiile date că nu i-a cerut inculpatului Muntean Mihai Sorin să-i supraevalueze imobilul şi că i-a spus că doreşte să-l vândă.

Probele administrate arătate mai sus fac necredibilă versiunea prezentată de inculpatul Bujoreanu Constantin”, au concluzionat judecătorii ieşeni.

136 de facturi fictive cu care Bujoreanu a crescut artificial valoarea clădirii

Magistratul care a analizat dosarul şi a dat verdictul în primă fază consideră că omul de afaceri Constantin Bujoreanu l-a ajutat pe comisarul-şef Alexa Teodorovici, fostul şef al Serviciului Logistic din IPJ Suceava, să-şi îndeplinească defectuos obligaţiile ce îi reveneau în procedura de achiziţie a imobilului oferit spre vânzare prin prezentarea unui raport prin care a fost supraevaluată valoarea de piaţă a clădirii, raport care a permis stabilirea unui preţ peste valoarea reală, încasat de acesta în mod nejustificat de la bugetul de stat, Teodorovici dispunând înregistrarea în contabilitate a 136 de facturi ce atestau lucrări neefectuate la acel imobil.

Judecătorul de la Curtea de Apel Iaşi mai spune că un rol esenţial l-au avut şi evaluatorii ANEVAR Gheorghe Licurici şi Mihai Sorin Muntean, mai ales că ultimul ştia despre evaluarea băncii, care era la jumătate faţă de preţul plătit pentru sediul Poliţiei Municipiului Suceava.

„Pentru a se stabili dacă cei doi evaluatori au calculat corect valoarea de piaţă a imobilului achiziţionat de Inspectoratul de Poliţie Judeţean Suceava s-a dispus pe parcursul judecăţii efectuarea unei expertize care să stabilească valoarea reală de piaţă la momentul vânzării. Analizând rapoartele de evaluare întocmite de inculpaţii Muntean Mihai Sorin şi Licurici Gheorghe, concluziile expertului desemnat în cauză, concluziile specialistului DNA care a întocmit un act de constatare şi declaraţiile martorilor audiaţi în cauză care aveau cunoştinţe de specialitate, instanţa a ajuns la următoareleconcluzii: conform Codului deontologic al evaluatorilor ANEVAR, evaluatorul are obligaţia de a evita furnizarea unor rezultate false ale evaluării, care s-ar putea datora fie observării greşite, fie estimării făcute cu o aproximaţie foarte largă. La determinarea valorii de piaţă a unui imobil se puteau folosi mai multe metode, respectiv metoda costurilor, a capitalizării şi a comparaţiei, iar în final evaluatorul trebuie să aleagă valoarea cea mai apropiată de valoarea pieţii, fără a putea să facă o medie între valorile obţinute în urma metodelor folosite. Pentru determinarea valorii de piaţă a imobilului ce urma să fie vândut către Inspectoratul de Poliţie Judeţean Suceava, expertul Licurici Gheorghe a folosit metoda costurilor şi metoda capitalizării veniturilor, iar expertul Muntean Mihai Sorin, pe lângă cele două metode, a folosit şi metoda comparaţiei. O analiză sumară a celor două rapoarte de evaluare dovedeşte că cei doi experţi au încălcat standardele ANEVAR în procedura de calcul a valorii de piaţă a imobilului, majorând artificial această valoare”, este concluzia Curţii de Apel Iaşi.

Nici un condamnat din dosar nu şi-a recunoscut faptele

Pe tot parcursul procesului, fie că a fost vorba de Curtea de Apel Suceava, iar mai apoi, după strămutare, Curtea de Apel Iaşi, inculpaţii, cu toţii condamnaţi la pedepse cu executare, nu şi-au recunoscut faptele.

„Inculpaţii Muntean Mihai Sorin şi Licurici Gheorghe nu au recunoscut că au sporit în mod artificial valoarea de piaţă a imobilului ce urma să fie achiziţionat de Inspectoratul de Poliţie Judeţean Suceava. Erorile pe care instanţa le consideră grosiere şi nu de fineţe, determinate pentruinculpatul Licurici Gheorghe la metoda de calcul a capitalizării pe venit şi pentru inculpatul Muntean Mihai Sorin la metoda de calcul a stabilirii valorii prin comparaţie, înlătură apărările inculpaţilor. Folosirea la metoda de calcul a valorii unei chirii chiar peste valoarea oferită pentruspaţii comerciale şi a unui contract de vânzare-cumpărare a unui imobil care nu prezenta nicio asemănare cu proprietatea evaluată, în condiţiile în care pe piaţă existau două proprietăţicomparabile, clădirea CEC oferită spre vânzare şi spaţiile închiriate ca săli de curs de Universitate, dovedeşte dacă nu intenţia directă cel puţin intenţia indirectă a celor doi evaluatori de sporire artificială a valorii de piaţă a imobilului oferit spre vânzare Inspectoratului de Poliţie Judeţean Suceava pentru a da posibilitate inculpaţilor Todiruţ Ioan Nicuşor, Teodorovici Alexa şi Bujoreanu Constantin să stabilească un preţ de vânzare injust”, arată magistratul ieşean.

Nici Todiruţ şi nici Teodorovici nu au recunoscut faptele şi au menţionat că nu au intenţionat să diminueze bugetul Ministerului de Interne, singura dorinţă a lor fiind aceea de a dota Inspectoratul de Poliţie al Judeţului Suceava cu un spaţiu modern unde activitatea să se desfăşoare în condiţii normale.

„Este adevărat că Inspectoratul de Poliţie al Judeţului Suceava avea nevoie de un sediu nou care să permită desfăşurarea activităţii în condiţii normale, dar procedura de achiziţionare a acestuia trebuia să respecte nişte etape prevăzute de lege, cu scopul stabilirii unui preţ real. Nerespectarea acestor etape, dovedită de probatoriul administrat în cauză, a avut ca rezultat stabilirea unui preţ de achiziţie mai mare decât valoarea de piaţă a imobilului, sumă ce a fost achitată nejustificat din bugetul Ministerului Administraţiei şi Internelor şi care constituie prejudiciu provocat în dauna acestuia”, se mai arată în motivarea instanţei ieşene.