Deblocarea creditării, „reașezarea” prețurilor și adoptarea de către autorități a unor măsuri de îmbunătățire a infrastructurii și a datelor macroeconomice sunt factori care ar putea revigora piața imobiliară, susțin reprezentanții firmelor de consultanță din domeniu. „În 2009 piața nu va evolua semnificativ la nivelul tranzacțiilor, în schimb credem că va fi o mică creștere în domeniul consultanței și al evaluării proprietăților. Credem că segmentul spațiilor de birouri și cel al spațiilor industriale își vor reveni puțin mai repede decât altele. Motivația este că România încă reprezintă o piață mai puțin scumpă decât alte țări, în acest moment, și având în vedere măsurile de scădere a costurilor, acest aspect va fi important în această revenire a sectorului de real estate”, a declarat agenției MEDIAFAX Răzvan Gheorghe, partener managing director Cushman & Wakefield România.
În opinia sa, principalul factor care va duce la revenirea pieței imobiliare este deblocarea creditării, atât la nivel local cât și la nivel internațional, element considerat esențial și de analiștii DTZ Echinox.
„Elementul central care va determina revenirea pieței este disponibilitatea creditelor. Un rol important îl va juca și reașezarea prețurilor, ca rezultat al unei mai bune înțelegeri între vânzători și cumpărători. Lipsa finanțării va determina scăderea semnificativă a activității unor departamente precum terenuri și investiții. Estimăm o cerere constantă din partea chiriașilor, dar inferioară celei din anii anteriori”, a declarat Tim Wilkinson, managing director al DTZ Echinox.
În opinia sa, proprietățile rezidențiale premium și piața secundară de investiții, respectiv clădiri mici cu locații bune și valori de 4-5 milioane de euro, vor înregistra primele semne de reviriment.
„Dezirabile sunt și proprietățile în locații foarte bune, care produc venituri pe termen mediu și lung. Mai specific, clădirile de birouri și cu destinație mixtă care beneficiază de poziții bune și generează venituri constante sunt produsele cu cele mai mari șanse de tranzacționare”, a adăugat Wilkinson.
Pe lângă deblocarea creditelor și o ajustare la niveluri reale ale prețurilor pe piața imobiliară, analiștii de la compania Jones Lang LaSalle indică și implicarea statului prin măsuri de îmbunătățire a infrastructurii și a indicatorilor macroeconomici ca factori care ar ajuta la revigorarea segmentului.
„Sunt câțiva factori care ar putea contribui la revenirea sectorului imobiliar și care ar permite României să ajungă din urmă piețele mult mai mature din Europa Centrală și de Est. Primul este legat de împrumuturile bancare care trebuie să reia alimentarea cu combustibil a dezvoltărilor și a investițiilor. În al doilea rând, guvernul trebuie să trebuie să recupereze dezechilibrele bugetare astfel încât percepția privind riscurile macroeconomice ale României să fie redusă”, a declarat Charles Krick, national director Jones Lang LaSalle.
Alți factori care ar ajuta la revenirea pieței sunt, în opinia sa, îmbunătățirea infrastructurii de transport care să sprijine dezvoltarea imobiliară, crearea de către autoritățile locale de planuri zonale și de masterplanuri pe termen lung, precum și un grad ridicat de transparență din partea jucătorilor de pe segmentul imobiliar.
Reprezentantul Jones Lang LaSalle apreciază pe de altă parte că în 2009 pe piața imobiliară românească va continua agitația care a început în a doua parte a anului trecut.
„Vor fi câștigători și învinși. Câștigătorii vor fi jucătorii bine capitalizați, cu planuri de afaceri realiste. Cei cu acces la finanțare vor avea un avantaj competitiv clar. Cei care vor pierde vor fi jucătorii mici, subcapitalizați și cu produse de calitate inferioară”, a adăugat Krick.
Și în aceste condiții însă, unele companii de consultanță estimează o creștere a cifrei de afaceri în 2009, chiar dacă prognozele pentru anul trecut au fost date peste cap de deteriorarea pieței. Companiile au fost însă mult mai rezervate când este vorba de estimările privind cifra de afaceri din 2009.
Cushman&Wakefield estima pentru 2008 o cifră de afaceri de opt milioane de euro, în creștere cu 80% față de nivelul raportat în 2007, din activitățile derulate de biroul din România.
„Nu s-a atins această cifră estimată pentru 2008, acest lucru datorându-se și scăderii dramatice a pieței de investiții în ultima parte a anului trecut. În cursul anului 2009 suntem preocupați de creșterea cifrei de afaceri a companiei noastre. În anii trecuți am avut performanțe deosebite, dar pentru acest an avem o estimare de creștere de aproximativ 20% față de anul trecut”, a spus reprezentatul Cushman&Wakefield.
El a arătat că în 2008 compania a câștigat contracte noi, dar a și stopat contracte din cauza condițiilor de piață.
DTZ Echinox estima pentru anul trecut o cifră de afaceri de circa opt milioane de euro, dublul valorii din 2007.
„În al doilea semestru al 2008, am revizuit obiectivele inițiale, astfel încât să reflecte schimbările de la nivelul pieței, cu precădere încetinirea semnificativă a unor segmente importante precum investițiile, terenurile și rezidențialul. Deși nu avem încă rezultatele finale, suntem încrezători că ne-am atins bugetul revizuit. În 2009, ne vom concentra pe consolidarea companiei, iar strategia noastră va fi orientată mai mult pe securizarea poziției curente și pe creșterea cotei de piață”, a spus Tim Wilkinson.
El a adăugat că nu se așteaptă ca în 2009 cifra de afaceri a companiei să crească similar cu anii trecuți, evoluția nefiind legată exclusiv de rezultatele financiare concrete, ci de contextul pieței. Și în cazul DTZ, climatul nefavorabil din ultima vreme a dus la amânarea câtorva proiecte din portofoliul companiei, dar dezvoltatorii nu au renunțat la contracte, și pe de altă parte, consultantul a și câștigat noi clienți.
Reprezentanții companiei EuroMetropola estimează depășirea unei cifre de afaceri de 1,5 milioane de euro pentru 2009, nivel dublu față de cel din 2007. Analiștii EuroMetropola nu au precizat nivelul înregistrat în 2008, iar potrivit datelor companiei transmise Ministerului Finanțelor, în 2007 cifra de afaceri a fost de 2,7 milioane lei (peste 800.000 de euro).
„Situația economică actuală ne-a determinat să reconsiderăm activitatea internă prin reevaluarea fiecărui departament și concentrarea pe segmentele care suferă cel mai puțin de pe urma crizei de lichidități. Toate companiile de consultanță încearcă acum să-și gestioneze cât mai chibzuit fluxul de numerar, să mai taie din bugete, în special din cele de promovare, ceea ce nu este neapărat și cea mai înțeleaptă decizie”, apreciază reprezentanții EuroMetropola.
În ceea ce privește evoluția prețurilor în 2009, analiștii imobiliari sunt rezervați.
„Consider că este prematur să vorbim pe această temă până în luna martie. Oricum, petru a răspunde acestei întrebări, sunt de părere că produsele premium își păstrează valoarea ridicată”, a spus Răzvan Gheorghe.
Reprezentantul DTZ apreciază că prețurile terenurilor și ale proprietăților rezidențiale se vor „reașeza pe baze mai realiste”, randamanetele vor crește spectaculos pentru investitori odată cu scăderea prețurilor, iar amânarea multor proiecte de birouri din lipsa de finanțare va determina un avans al chiriilor pentru spațiile disponibile, în contextul unei cereri stabile. De asemenea, chiriile spațiilor industriale vor înregistra potrivit analistului DTZ o creștere ușoară, iar cele pentru spațiile comerciale tind să se stabilizeze în 2009.
În ceea ce privește nivelul randamentelor, reprezentantul Jones Lang LaSalle apreciază că lipsa tranzacțiilor de pe piața investițiilor face dificilă o estimare a unui anumit nivel.
