Riscuri ascunse la cumpărarea unei locuințe sau a unui teren

Sosirea în vacanța de vară a sucevenilor plecați la muncă în străinătate impulsionează vânzările de apartamente, case și terenuri în luna august, iar timpul limitat pentru perfectarea actelor de vânzare-cumpărare îi face pe unii să nu fie întotdeauna atenți la condițiile în care se efectuează tranzacția. Un sucevean ne-a semnalat un astfel de caz, cu mențiunea că nu a fost singurul în această situație. Tânărul ne-a povestit că a dorit să cumpere un apartament, iar după ce a ajuns la un acord asupra prețului cu vânzătorul, acesta l-a invitat să încheie un precontract. În baza acestuia, cumpărătorul se obliga să achite imediat locuința integral și vânzătorul să înceapă procedurile de intabulare a apartamentului, pe care l-ar fi dobândit printr-o moștenire. Deoarece i s-a părut ciudată modalitatea de cumpărare, tânărul a renunțat, dar a aflat ulterior că formula acestor precontracte este uzuală în Suceava, mai ales în cazul apartamentelor neintabulate.
Notarul sucevean Mihai Curcă ne-a confirmat că, teoretic, un precontract este ”un act bătut în cuie”, dar practic, este indicat ca un cumpărător să-și ia cât mai multe măsuri de siguranță pentru a nu ajunge în situația de a umbla prin tribunale pentru a-și recupera banii dați pentru un apartament pe care nu îl mai poate obține sau care este grevat de datorii la asociația de locatari ori la furnizorii de utilități (energie, gaz metan, cablu etc). Notarul Curcă recomandă celor care intenționează să achiziționeze o locuință sau un teren să se adreseze unei agenții imobiliare, iar în privința actelor, să consulte un notar. ”Nu costă nimic, consultația este inclusă în onorariul tranzacției”, a precizat notarul.
Asigurați-vă că cel care vinde este proprietar cu acte în regulă
În cazul în care cumpărătorul preferă să achiziționeze bunul de la o persoană fizică, primul pas, conform notarului Mihai Curcă, este să se asigure că discută cu proprietarul imobilului. În cazul bunurilor moștenite, cumpărătorul poate avea surpriza să constate că, pe lângă cel cu care negociază, mai sunt și alți moștenitori care ar putea să nu fie de acord cu vânzarea. Apoi trebuie să verifice că imobilul respectiv este intabulat și asta se probează cu un extras de carte funciară cât mai recent. În nici un caz nu sunt relevante extrasele cu vechime mai mare de una, două luni. Pasul trei este verificarea datoriilor către furnizorii de utilități, inclusiv la internet și telefonie, și cele către bugetul local. ”Trebuie să faci toate diligențele ca să vezi ce cumperi. Precontractul este perfect legal, dar se recurge la el când una dintre condițiile vânzării nu este îndeplinită. De exemplu, când o construcție este nefinalizată, când nu există toți banii, când există o ipotecă etc”, a arătat notarul.
Acesta a mai spus că precontractul este de fapt ”o promisiune de vânzare” și este total contraindicat în cazul în care promitentul nu este proprietar și când există litigii sau sarcini mai complexe legate de imobilul respectiv. În mod normal, un precontract are câte o condiție pentru fiecare parte. ”Cu cât sunt mai multe condiții, cu atât sunt mai multe riscuri”, a afirmat Mihai Curcă. Dacă totuși cele două părți merg pe această variantă, notarul recomandă cumpărătorului să noteze precontractul în Cartea Funciară pentru a se ști de existența lui.
Mai menționăm că, numai la un cabinet notarial vizitat de noi, vânzările de apartamente în municipiul Suceava înregistrate în luna august au crescut cu 25% față de iulie, dar față de aceeași perioadă a anului trecut sunt mai puține. Comparativ cu situația din urmă cu 3-4 ani, vânzările au scăzut la jumătate.