Dezvoltatorii imobiliari și firmele de construcții nu sunt interesate să finanțeze programul de locuințe ANL destinate închirierii, considerând că partea din chirie care urmează să le revină este insuficientă pentru a-și recupera banii într-o perioadă rezonabilă de timp.
Finanțarea construcției locuințelor ANL destinate închirierii va putea fi asigurată și de către investitorii privați, după ce Guvernul a aprobat miercuri un program privind construirea de locuințe cu capital privat.
Președintele Asociației Române a Antreprenorilor de Construcții (ARACO), Laurențiu Plosceanu, este rezervat în privința acestui proiect, afirmând că reacția investitorilor va fi influențată de dezghețarea pieței imobiliare.
Totodată, inițierea unor proiecte noi este condiționată și de ritmul în care vor reuși băncile să-și lichideze portofoliul de active imobiliare preluate după venirea crizei.
„Nu știm care ar fi argumentul economic pentru un investitor privat care să genereze implicarea în acest tip de proiecte”, a spus șeful ARACO, punctând că apetitul acestora pentru proiecte de parteneriat public-privat după ultimele modificări legislative este oricum unul redus.
Cuantumul chiriei pentru o locuință nu poate fi mai mare de o treime din salariul mediu net pe economie, dar nu mai mic decât valoarea stabilită de amortizarea locuinței pe perioada normată de viață. Jumătate din încasările din chirii vor merge la bugetul de stat, 30% revine investitorului privat și 20% ANL.
Cum salariul mediu net pe economie este de circa 1.600 de lei (circa 366 de euro), chiria nu poate trece de 122 de euro. Din această sumă, doar 30% îi revine lunar dezvoltatorului, respectiv sub 37 de euro. Astfel, firma care construiește apartamentul va câștiga din închirierea acestuia sub 450 de euro pe an, ceea ce înseamnă venituri de mai puțin de 4.500 de euro în zece ani.
„Realist ar fi ca ponderea din chirii care revine investitorului să fie de 50-60%, în ideea că vor mai crește salariile. Dacă rămâne la 30%, nu este tentant pentru investitori să-și asume riscuri. Este posibil ca proiectul să devină interesant peste câțiva ani, în condițiile unui avans al salariilor”, a declarat Cristian Erbașu, președintele Federației Patronatelor Societăților din Construcții (FPSC).
Costurile pentru construcția unui apartament de 50 de metri pătrați, incluzând cheltuielile financiare dar exceptând terenul, se ridică la aproximativ 30.000 euro, pe o perioadă de 25 de ani, a adăugat omul de afaceri, care este acționar al unui grup de firme specializat în industria construcțiilor.
Omul de afaceri israelian Yigal Zohar, care a construit prin intermediul mai multor firme circa 1.500 de apartamente în ultimii cinci ani în România, crede că noul proiect este fie o greșeală, fie este lipsit de logică.
„La asemenea încasări din chirii nu-ți poți recupera banii niciodată. Dacă ANL vrea să construim pentru el, o vom face cu cea mai mare plăcere, dar nu pentru încasări de 40 de euro pe lună. Pentru mai puțin de 200 de euro pe lună pentru un dezvoltator nu are sens afacerea, pentru că el vrea să își recupereze investiția în zece ani”, a spus Zohar.
El a afirmat că nu crede, ci este sigur că firmele private nu vor fi tentate, în aceste condiți, să participe la finanțarea construcției de locuințe ANL.
Președintele dezvoltatorului imobiliar Impact, Dan Ioan Popp, se întreabă că dacă Guvernul declară că prin noul program urmărește „constituirea, la nivel național, a unui fond de locuințe destinate închirierii la care să aibă acces cât mai multe persoane”, atunci de ce simultan are și un program de vânzare a celor circa 28.000 de locuințe ANL către actualii chiriași?
„Prețul de construcție vizat în anexa noului program este de 450 de euro pentru un metru pătrat construit desfășurat, adică circa 40.100 de euro pentru un apartament de două camere, în timp ce vânzarea unui apartament de două camere către actualul chiriaș se face la 26.950 euro, adică la un preț încasat pe metru pătrat construit de 302 euro. În afară de pierderea a 146 de euro pentru fiecare metru pătrat la construirea propriu-zisă, trebuie adăugate și costurile suplimentare (care pot fi considerate pierderi, deoarece nu le vor recupera în timp) ale autorităților publice locale, absolut necesare: costul terenului brut ocupat și costul viabilizării până la limita terenului cu rețele de apă, canal, energie și gaze, adică încă 134 de euro pe metrul pătrat pierderi pentru un apartament cu două camere”, a calculat Popp.
El a adăugat că trebuie adăugate costurile pentru finanțarea, proiectarea, transferul activelor, colectarea chiriilor, a întreținerii și a utilităților, care pot majora cu 40-80% costurile de construcție. În felul acesta, spune Popp, se poate constata că noul program poate genera un deficit „programat” de circa 500 de euro pentru fiecare metru pătrat de locuință destinată închirierii.
„Din noul program rezultă că pentru un apartament cu două camere chiria maximă este de doar 111 euro, adica 1.332 de euro pe an, care reprezintă din valoarea platită doar pentru construire (40.100 euro) circa 3,32%. În realitate, pierderea este mai mare, deoarece din chirie 50% merge la stat, 20% la ANL și….30% la investitor”, a afirmat dezvoltatorul imobiliar.
Acesta a arătat că dacă se vând cele 28.000 de locuințe ANL, actualmente închiriate, se pot încasa 754 de milioane de euro. Potrivit lui Popp, dacă statul vrea să construiască alte 28.000 de locuințe, conform noului program, trebuie cheltuiți 1,1 miliarde de euro pentru construire, 252 milioane de euro pentru viabilizare și încă circa 560 de milioane de euro pentru finanțarea, proiectarea, transferul activelor și colectarea chiriilor, întreținerii și utilităților, adică în total 1,9 miliarde de euro.
„Concluzionez că programul este o modalitate legalizată ca, după ce ANL vinde locuințe ieftin, să fie realizate altele la un preț de aproape trei ori mai mare, întreaga pierdere fiind a statului (bugetul central și cele locale), adică a tuturor românilor”, a mai spus Popp.
