Datorii imense rămase la asociațiile de proprietari, în urma vânzării apartamentelor executate silit de bănci

O vorbă din popor spune că „legile sunt făcute pentru a fi încălcate”. Ori, în cazul de față, pentru a fi „ocolite”. Tocmai asta se întâmplă cu apartamentele datornicilor la asociații din municipiul Suceava care sunt scoase la vânzare de băncile la care proprietarii au făcut credite, fără a se mai achita vreun leu din datoriile acumulate la plata utilităților comune.
Teoretic, există legi prin care vânzarea apartamentelor cu datorii la întreținere nu se poate face fără achitarea acestora și fără o dovadă clară în acest sens din partea asociațiilor de proprietari. Practic, legea este ignorată cu bună știință, fiind „ocolită” chiar de către cei care trebuie să o aplice. De aceste „scăpări” legislative profită unii „șacali” ai imobiliarelor, care fac zeci de mii de euro din vânzarea unor apartamente luate mult sub prețul pieței, în vreme ce datoriile acumulate de foștii proprietari rămân ca o piatră de moară la gâtul asociațiilor de proprietari, dar și al celorlalți proprietari din imobil.
„Gaură” de aproape un miliard de lei vechi, de la trei apartamente executate de bancă
Printre cele mai recente și mai grave cazuri de vânzare a unui imobil de către bancă, prin executare silită, este cel al unui apartament din cartierul Burdujeni, de pe strada Calea Unirii, bloc 59, scara A, din cadrul Asociației de Proprietari nr. 44.
„Gaura” rămasă la asociație în urma vânzării apartamentului de către bancă, care nu are interesul decât să își recupereze banii împrumutați, este de 43.000 de lei, adică aproape jumătate de miliard de lei vechi. Teoretic, asociația ar trebui să recupereze acei bani tot de la fostul proprietar, cu care se judecă în continuare. În realitate, câtă vreme respectivul nu mai are nimic altceva pe numele său și nici venituri pe care să se poată pune poprire, banii respectivi nu vor mai fi recuperați niciodată.
În cadrul aceleiași asociații mai sunt două cazuri de executări silite făcute de bancă, pentru creditele luate de foștii proprietari, în urma vânzării apartamentelor, la asociație rămânând neachitate datorii de peste 28.000 lei (280 de milioane de lei vechi) în cazul unui apartament de pe Calea Unirii bl. 60 scara A, precum și a încă 17.300 de lei în cazul unui apartament de pe strada Iacob Zadik bloc 76 sc. C.
Astfel, numai de la trei apartamente vândute de bănci, prin executare silită, asociația de proprietari a rămas cu datorii neachitate de peste 88.000 lei, adică aproape un miliard de lei vechi.
„Pentru cei trei proprietari avem hotărâri judecătorești de executare silită, îi urmărim până când recuperăm măcar o parte a datoriilor”, a declarat reprezentantul Asociației 44 Burdujeni, Cristi Reuț. Chiar de asociația de proprietari a fost prima care i-a acționat în judecată pe cei trei rău-platnici și a obținut și hotărâri judecătorești, banca a avut întâietate la vânzarea locuinței, iar asociația s-a ales cu praful de pe tobă.
Datoriile lăsate în urmă de foștii proprietari ai apartamentelor vândute de bancă apasă acum pe ceilalți proprietari din blocurile respective, inclusiv pe cumpărătorii acestora, care se pot trezi la un moment dat debranșați de la utilități, pentru că acestea nu se șterg, ci continuă să crească, acumulând noi penalități.
Abuzuri cu iz de legalitate
În majoritatea cazurilor din Suceava, în urma vânzării apartamentelor de către bancă, asociațiile de proprietari au rămas cu „ochii în soare”, apartamentele rău-platnicilor fiind vândute de executorii judecătorești ca fiind „libere de sarcini”, deși, în realitate, acestea figurau cu restanțe de zeci de mii de lei la întreținere.
Șmecheria aceasta, care aduce serioase prejudicii asociațiilor de proprietari, se va practica în continuare, atâta vreme cât cadrul legislativ de la noi permite astfel de abuzuri.
Conform Legii 230/2007, „proprietarii care își înstrăinează apartamentele sau spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință sunt obligați ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari”.
Mai mult, actele de vânzare-cumpărare a locuințelor nu ar avea voie să fie făcute fără respectarea prevederilor aceleiași legi, care spune: „Notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverință din partea asociației de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, eliberată în original sub semnătura președintelui și a administratorului asociației de proprietari, cu precizarea numelui și prenumelui acestora, și cu ștampila asociației de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligații sunt nule de drept”.
De asemenea, paragraful 3, de la articolul 20 al Legii Asociațiilor de Proprietari spune că „în cazul existentei unor datorii către asociația de proprietari, înstrăinarea proprietății se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător”.
Numai că, în conformitate cu interpretările juriștilor, câtă vreme legea nu specifică aceleași obligații ca la notari și pentru executorii judecătorești și lichidatorii judiciari, aceștia pot face ce vor, pentru că legile nu sunt făcute decât pentru unii.
Privilegiul imobiliar, singura „armă” a asociațiilor de proprietari
Problema apartamentelor vândute de bănci prin executorii judecătorești, fără achitarea cheltuielilor de întreținere a foștilor proprietari, a început să afecteze majoritatea asociațiilor de proprietari din Suceava.
De exemplu, la Asociația 35, în urma executării silite a două apartamente, au rămas neachitate datorii la utilități de aproape jumătate de miliard de lei vechi – una de 28.712 lei și alta de 17.017 lei.
În cadrul Asociației 32, tot din cartierul Burdujeni, până acum sunt trei apartamente scoase la vânzare de către bănci pentru creditele luate și neachitate de către proprietari.
Unul singur a fost vândut de executorul judecătoresc, cu aceeași mențiune că este „liber de sarcini”, deși proprietarul acumulase restanțe de peste 5.300 de lei la plata cheltuielilor de întreținere.
„Nu are conturi, nu are alte proprietăți. Ia-i banii de unde nu-s”, a spus administratorul asociației, Viorica Bosânceanu, care l-a acționat în judecată, pentru recuperarea datoriilor, dar nu a putut recupera nici un leu din vânzarea apartamentului de către bancă, pentru că executorii judecătorești sunt mai presus de legile țării.
În celelalte două cazuri în care banca execută silit datornicii din cadrul Asociației 32, conducerea acesteia a aflat de licitație ca urmare a faptului că a apucat să se înregistreze la Cadastru ca având privilegiu imobiliar. Astfel, cele două apartamente, nevândute încă, figurează la vânzare ca fiind cu datorii la asociație.
Procedura de înregistrare a privilegiului imobiliar este una destul de întortochează, necesită timp și cheltuială, dar pune la adăpost asociațiile de proprietari de cei care speculează fiecare „scăpare” a legilor.
Conform art.51 alin.(1) din Legea nr. 230/2007, „Asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute”.
Privilegiul imobiliar se înscrie în partea a III-a a Cărții funciare, la cererea președintelui asociației de proprietari.
HG 1588/2007 prevede pașii necesari pentru înregistrarea privilegiului imobiliar, fără de care, în continuare, asociațiile de proprietari vor fi păgubite de sume imense, pe care nu le vor mai putea recupera de la foștii proprietari de apartamente, dacă aceștia nu au și alte proprietăți sau surse de venit legale, pe care să se poată pune poprire.
Legea obligă executorii judecătorești să solicite biroului de cadastru și publicitate imobiliară să le comunice drepturile reale și alte sarcini care grevează imobilul urmărit, încât asociațiile de proprietari care s-au înregistrat cu privilegiu imobiliar nu mai pot fi „ocolite”. Drept urmare, titularii acestor drepturi vor fi înștiintați despre executare și vor fi citați la termenele fixate pentru vânzarea imobilului.
Datorii recuperate de la cei care fac afaceri cu apartamentele executate de bănci
Există și situații în care, în ciuda faptului că au fost excluse cu bună știință de la recuperarea datoriilor, unele asociații de proprietari au recuperat banii neplătiți la întreținere de foștii proprietari.
În această situație este Asociația 23+27 din Obcini, care, la două din cele trei apartamente vândute până acum de bănci, a recuperat banii neplătiți la utilități de foștii proprietari.
Acest lucru a fost posibil ca urmare a faptului că respectivele apartamente au fost cumpărate la licitație, la prețuri mult sub nivelul pieței, de către persoane care le-au revândut.
În cazul acestora s-au aplicat prevederile Legii 230/2007, prin care proprietarii au trebuit să obțină de la asociație adeverință că nu există datorii înregistrate pe respectivul apartament.
„Au făcut scandal, au țipat la noi, ne-au amenințat, au încercat să ne intimideze inclusiv cu somație de la executorul judecătoresc, dar cum puteam noi spune că sunt libere de sarcini, când la unul dintre apartamente erau datorii de 11.000 de lei (110 milioane de lei vechi), iar la celălalt de aproape 6.500 de lei? Până la urmă au achitat noii proprietari datoriile restante, pentru că altfel nu puteau vinde apartamentele mai departe. Faptul că nu ne-au putut face nimic, în ciuda presiunilor făcute, demonstrează că am procedat corect”, a explicat administratorul Asociației 23+27, Laurențiu Rotaru.
În astfel de cazuri, din banii câștigați prin cumpărarea apartamentelor scoase la licitație de bănci, sub prețul pieței, noii proprietari au achitat datoriile vechilor proprietari. Chiar și așa, le-au rămas în buzunare sume frumușele, unul dintre apartamente fiind vândut la scurt timp la un preț aproape dublu față de cel cumpărat de la bancă.
Dar mai sunt și altfel de situații, precum cea a celui de-al treilea apartament scos la vânzare de bancă, cumpărat chiar de unul dintre vecinii de scară ai vechiului proprietar, pentru copiii săi. În urma vânzării acestuia au rămas de recuperat datorii de aproape 10.800 lei.
În cazul celor care cumpără apartamentul de la bancă pentru uz propriu, datoriile vechilor proprietari devin o piatră de moară și pentru ei. Chiar de nu pot fi obligați să achite acele cheltuieli, făcute înainte ca ei să devină proprietari, apar fel de fel de complicații, de la certuri cu vecinii afectați de datoriile acumulate pe scara de bloc, până la probleme cu furnizorii de utilități.
Problema e că respectivii au fost mințiți pe față că apartamentul este liber de sarcini, așa cum e scris în actele emise de executorii judecătorești, când de fapt acestea au „în spate” datorii de zeci sau sute de milioane de lei vechi.