Cum a fost măsluită evaluarea clădirii cumpărate de Todiruț și Teodorovici pentru a deveni sediul Poliției Municipiului Suceava

Judecătorii de la Curtea de Apel Iași au descris în motivarea sentinței de condamnare a comisarului-șef Ioan Nicușor Todiruț la 3 ani și 10 lunide închisoare cu executare modul cum a fost supraevaluată clădirea în care acum funcționează sediul Poliției Municipiului Suceava, pe strada Universității, nr. 19. Un rol esențial au avut cei doi evaluatori, Gheorghe Licurici și Mihai Sorin Muntean, primul agreat de reprezentanții Inspectoratului de Poliție al Județului Suceava, al doilea de Constantin Bujoreanu, administratorul SC Servicii Comerciale SRL, firmă care a vândut sediul din strada Universității.
„Dacă se analizează metodele de evaluare ale celor doi experți evaluatori, rezultă că, prin metoda costurilor (an punere în funcțiune, catalog de reevaluare, depreciere, valoare construcții, valoare piață recomandată valoare euro/mp), prețurile sunt aproximativ egale, respectiv 6.682.200 de lei și 6.930.000 de lei. Prin metoda capitalizării veniturilor probabile (chiriei), inculpatul Licurici Gheorghe a evaluat proprietatea la un preț estimativ de 9.821.295 de lei, iar inculpatul Muntean Mihai Sorin la un preț de 6.015.000 de lei, în condițiile în care primul a folosit o chirie minimă în zona analizată de 12 euro/mp, iar cel de-al doilea de 4,5 euro/mp. Din verificări a rezultat că în documentația prezentată de evaluatori pentru susținerea prețului chiriei există un contract din martie 2006 din care rezultă că prețul de închiriere/mp pentru aceeași proprietate care urma să fie achiziționată de Inspectoratul de Poliție al Județului Suceava a fost de 4,5 euro/mp. În aceste condiții, comisia de negociere avea posibilitatea și obligația ca prin metoda comparației celor 2 evaluări să analizeze dacă prețul de 9.821,295 de lei, estimat de inculpatul Licurici Gheorghe, corespunde realității, pentru a fi luat în considerare sau nu la negocierea prețului de achiziție”, se arată în motivarea magistraților ieșeni.
Banca evaluase clădirea la puțin peste 6 milioane de lei
De asemenea, s-a stabilit că pentru a avea acoperire, evaluatorul Gheorghe Licurici a folosit și o altă metodă de stabilire a unui preț estimativ de vânzare. Mai exact, este vorba de comparația cu chiria percepută pentru alte spații comerciale din zonă, astfel încât prin această metodă s-a ajuns la un preț dublu față de celelalte metode aplicate, respectiv 15.093.000 de lei, ceea ce a majorat valoarea estimată a proprietății, pe baza ponderii celor trei metode, la suma de 11.317.000 de lei.
Șirul evenimentelor prin care s-a crescut artificial prețul clădirii îl aduce în prim-plan și pe Constantin Bujoreanu, administratorul SC Servicii Comerciale SRL Suceava. În motivarea Curții de Apel Iași se arată că în perioada octombrie 2004 – decembrie 2006 clădirea a fost închiriată Parchetului de pe lângă Tribunalul Suceava, iar chiria plătită a fost de 4,5 dolari/mp/lună.
Mai mult, reprezentanții Parchetului de pe lângă Tribunalul Suceava au precizat că în perioada 4 octombrie 2004 – 31 decembrie 2006 nu s-a solicitat proprietarului să facă reparații sau amenajări la imobil.
Hârtia care i-a îngropat definitiv pe Todiruț și compania a fost un împrumut bancar pe care Constantin Bujoreanu l-a solicitat la bancă, iar drept garanție a pus sediul actual al Poliției Municipiului Suceava. Ca urmare, un expert evaluator ANEVAR, calitate pe care o aveau și cei doi experți condamnați în dosar, Licurici și Muntean, a întocmit o fișă de evaluare a imobilului.
„Folosind metoda costurilor, a capitalizării și a comparației, evaluatorul a calculat și determinat valoarea de piață a proprietății la suma de 6.034.000 de lei, din care a fost propusă pentru admiterea în garanție suma de 4.827.200 de lei. Inculpatul Bujoreanu Constantin și ceilalți reprezentanți ai SC Servicii Comerciale SRL au fost înștiințați de ofițerul de credite despre valoarea de piață și valoarea de acceptare în garanție stabilite în acest raport de evaluare. Întrucât inculpatul Bujoreanu Constantin cunoștea valoarea reală a imobilului stabilită de evaluatorul ANEVAR la suma de 6.034.000 lei și dorea să obțină prin vânzarea acestuia unei instituții de stat o sumă mult mai mare, l-a contactat pe inculpatul Muntean Mihai Sorin, pe care îl cunoștea, căruia i-a cerut să-i evalueze imobilul pentru vânzare, deși acesta din urmă neagă că i-a spus motivul solicitării evaluării”, se arată în motivarea Curții de Apel Iași.
În doar 5 luni, clădirea și-a dublat valoarea
Ca în basmele cu Făt Frumos și Ileana Cosânzeana, în doar cinci luni, din februarie și până în iulie 2006, clădirea de pe strada Universității și-a dublat prețul, asta în condițiile în care nu s-a făcut absolut nici o investiție.
„În sprijinul supraevaluării imobilului inculpatul Bujoreanu Constantin a dispus înregistrarea a 136facturi fiscale în evidențele contabile ale SC Servicii Comerciale SRL Suceava, reprezentând cheltuieli nereale cu lucrări de construcții, achiziții materiale de construcții și reparații efectuate la imobilul din municipiul Suceava, str. Universității, nr. 19. Înregistrarea acestor facturi fiscale ce reprezentau cheltuieli nereale cu lucrări de construcții la imobil a servit inculpatului Bujoreanu Constantin și pentru diminuarea cuantumului TVA-ului și a impozitului pe profit de plată, aferent sumei de 11.900.000 de lei încasată de la Inspectoratul de Poliție al Județului Suceava pentru imobil. Inculpatul Bujoreanu Constantin nu a recunoscut faptele reținute în sarcina sa, dar nici nu a avut explicații credibile cu privire la înregistrarea celor 136 facturi fiscale în contabilitatea societății, care atestau efectuarea unor lucrări nereale la imobilul ce urma să fie vândut Inspectoratului de Poliție al Județului Suceava. Acesta a precizat în declarațiile date că nu i-a cerut inculpatului Muntean Mihai Sorin să-i supraevalueze imobilul și că i-a spus că dorește să-l vândă.
Probele administrate arătate mai sus fac necredibilă versiunea prezentată de inculpatul Bujoreanu Constantin”, au concluzionat judecătorii ieșeni.
136 de facturi fictive cu care Bujoreanu a crescut artificial valoarea clădirii
Magistratul care a analizat dosarul și a dat verdictul în primă fază consideră că omul de afaceri Constantin Bujoreanu l-a ajutat pe comisarul-șef Alexa Teodorovici, fostul șef al Serviciului Logistic din IPJ Suceava, să-și îndeplinească defectuos obligațiile ce îi reveneau în procedura de achiziție a imobilului oferit spre vânzare prin prezentarea unui raport prin care a fost supraevaluată valoarea de piață a clădirii, raport care a permis stabilirea unui preț peste valoarea reală, încasat de acesta în mod nejustificat de la bugetul de stat, Teodorovici dispunând înregistrarea în contabilitate a 136 de facturi ce atestau lucrări neefectuate la acel imobil.
Judecătorul de la Curtea de Apel Iași mai spune că un rol esențial l-au avut și evaluatorii ANEVAR Gheorghe Licurici și Mihai Sorin Muntean, mai ales că ultimul știa despre evaluarea băncii, care era la jumătate față de prețul plătit pentru sediul Poliției Municipiului Suceava.
„Pentru a se stabili dacă cei doi evaluatori au calculat corect valoarea de piață a imobilului achiziționat de Inspectoratul de Poliție Județean Suceava s-a dispus pe parcursul judecății efectuarea unei expertize care să stabilească valoarea reală de piață la momentul vânzării. Analizând rapoartele de evaluare întocmite de inculpații Muntean Mihai Sorin și Licurici Gheorghe, concluziile expertului desemnat în cauză, concluziile specialistului DNA care a întocmit un act de constatare și declarațiile martorilor audiați în cauză care aveau cunoștințe de specialitate, instanța a ajuns la următoareleconcluzii: conform Codului deontologic al evaluatorilor ANEVAR, evaluatorul are obligația de a evita furnizarea unor rezultate false ale evaluării, care s-ar putea datora fie observării greșite, fie estimării făcute cu o aproximație foarte largă. La determinarea valorii de piață a unui imobil se puteau folosi mai multe metode, respectiv metoda costurilor, a capitalizării și a comparației, iar în final evaluatorul trebuie să aleagă valoarea cea mai apropiată de valoarea pieții, fără a putea să facă o medie între valorile obținute în urma metodelor folosite. Pentru determinarea valorii de piață a imobilului ce urma să fie vândut către Inspectoratul de Poliție Județean Suceava, expertul Licurici Gheorghe a folosit metoda costurilor și metoda capitalizării veniturilor, iar expertul Muntean Mihai Sorin, pe lângă cele două metode, a folosit și metoda comparației. O analiză sumară a celor două rapoarte de evaluare dovedește că cei doi experți au încălcat standardele ANEVAR în procedura de calcul a valorii de piață a imobilului, majorând artificial această valoare”, este concluzia Curții de Apel Iași.
Nici un condamnat din dosar nu și-a recunoscut faptele
Pe tot parcursul procesului, fie că a fost vorba de Curtea de Apel Suceava, iar mai apoi, după strămutare, Curtea de Apel Iași, inculpații, cu toții condamnați la pedepse cu executare, nu și-au recunoscut faptele.
„Inculpații Muntean Mihai Sorin și Licurici Gheorghe nu au recunoscut că au sporit în mod artificial valoarea de piață a imobilului ce urma să fie achiziționat de Inspectoratul de Poliție Județean Suceava. Erorile pe care instanța le consideră grosiere și nu de finețe, determinate pentruinculpatul Licurici Gheorghe la metoda de calcul a capitalizării pe venit și pentru inculpatul Muntean Mihai Sorin la metoda de calcul a stabilirii valorii prin comparație, înlătură apărările inculpaților. Folosirea la metoda de calcul a valorii unei chirii chiar peste valoarea oferită pentruspații comerciale și a unui contract de vânzare-cumpărare a unui imobil care nu prezenta nicio asemănare cu proprietatea evaluată, în condițiile în care pe piață existau două proprietățicomparabile, clădirea CEC oferită spre vânzare și spațiile închiriate ca săli de curs de Universitate, dovedește dacă nu intenția directă cel puțin intenția indirectă a celor doi evaluatori de sporire artificială a valorii de piață a imobilului oferit spre vânzare Inspectoratului de Poliție Județean Suceava pentru a da posibilitate inculpaților Todiruț Ioan Nicușor, Teodorovici Alexa și Bujoreanu Constantin să stabilească un preț de vânzare injust”, arată magistratul ieșean.
Nici Todiruț și nici Teodorovici nu au recunoscut faptele și au menționat că nu au intenționat să diminueze bugetul Ministerului de Interne, singura dorință a lor fiind aceea de a dota Inspectoratul de Poliție al Județului Suceava cu un spațiu modern unde activitatea să se desfășoare în condiții normale.
„Este adevărat că Inspectoratul de Poliție al Județului Suceava avea nevoie de un sediu nou care să permită desfășurarea activității în condiții normale, dar procedura de achiziționare a acestuia trebuia să respecte niște etape prevăzute de lege, cu scopul stabilirii unui preț real. Nerespectarea acestor etape, dovedită de probatoriul administrat în cauză, a avut ca rezultat stabilirea unui preț de achiziție mai mare decât valoarea de piață a imobilului, sumă ce a fost achitată nejustificat din bugetul Ministerului Administrației și Internelor și care constituie prejudiciu provocat în dauna acestuia”, se mai arată în motivarea instanței ieșene.