Bunurile ipotecate pot fi vândute sau ipotecate unor terți creditori

Băncile trebuie să aibă în vedere dreptul debitorilor de a vinde sau ipoteca către o terță persoană bunurile deja ipotecate, chiar dacă există clauze contrare în contract, iar una dintre soluții o reprezintă accelerarea rambursării, afirmă Mihai Dudoiu, avocat asociat la Țuca Zbârcea & Asociații
„Constitutorul poate fie să înstrăineze, fie să instituie o ipotecă de rang doi. Chiar dacă am introdus clauze, acestea nu sunt valabile. Voi putea contractual să stipulez că dacă apar astfel de situații voi avea dreptul să cer accelerarea rambursării, iar terțul este ținut la executarea ipotecii. Mai dificil este însă în cazul garanției de rang doi”, a spus Dudoiu la coferința „Noutățile introduse prin Codul Civil – Influența asupra mediului de afaceri”, organizată de societatea de avocați Țuca Zbârcea & Asociații (TZA) și MEDIAFAX.
Avocatul de la TZA a arătat că în cazul ipotecii de rang subsecvent, creditorul se poate confrunta cu situația în care contractul se derulează normal, dar garanția este executată de un alt creditor, pentru o sumă mult mai mică.
Similar, în situația înstrăinării, deși terțul cunoaște și este ținut de executarea ipotecii, banca va avea de confruntat o mulțime de alte necunoscute, cum ar fi contractele de închiriere în derulare.
Dudoiu apreciază că înstrăinarea bunului poate fi interpretată ca încălcare a obligațiilor, ceea ce pune creditorul în situația de a putea solicita executarea imediată. Totodată, garanția de rang subsecvent poate atrage solicitarea de accelerare a rambursării, ca o clauză nescrisă.
Codul Civil aplicabil de la 1 octombrie aduce ca noutate ipoteca asupra construcțiilor viitoare, interzisă până în prezent, și asupra unor universalități de bunuri imobile. În momentul în care un bun părăsește universalitatea, acesta nu mai este grevat de ipotecă.
Potrivit lui Mihai Dudoiu, ipoteca mobiliară asupra universalității de bunuri, mobile sau imobile, prezente sau viitoare, corporale sau incorporale, se referă exclusiv la bunurile afectate activității unei societăți și nu cuprinde și patrimoniul persoanelor fizice.
Noua legislație aduce o schimbare terminologică, iar garanția reală mobiliară se va numi ipotecă mobiliară. În același timp, gajul rămâne în uz, dar reglementează o garanție reală care presupune deposedarea constitutorului, adică cuprinde un bun corporal.
Tot o noutate o reprezintă posibilitatea ca ipoteca mobiliară să poată fi constituită în favoarea unui terț desemnat de creditorul ipotecar. Terțul va exercita toate drepturile și va fi ținut de obligațiile creditorului ipotecar.
Mai mult, ipoteca mobiliară poate fi constituită în favoarea unuia sau mai multor beneficiari, care vor avea același rang, prin înregistrarea simultană în registrele de publicitate.
Codul Civil oferă posibilitatea desemnării unui agent de garanție, care va putea exercita toate drepturile creditorilor care l-au desemnat, inclusiv perfectarea ipotecii, menținerea sau modificarea înregistrării acesteia.
Dudoiu apreciază că noul Cod Civil nu stabilește prevalența garanției universale sau celei specifice.
„Direcția noului cod este să descrii cât mai precis, nu mai e suficientă descrierea «asupra tuturor bunurilor prezente și viitoare». Trebuie să specifici cât mai mult, să enumeri bunurile. Dacă ești destul de prevăzător, poți să anticipezi și să cuprinzi…”, a mai spus Dudoiu.