Bunurile ipotecate pot fi vândute sau ipotecate unor terţi creditori

Băncile trebuie să aibă în vedere dreptul debitorilor de a vinde sau ipoteca către o terţă persoană bunurile deja ipotecate, chiar dacă există clauze contrare în contract, iar una dintre soluţii o reprezintă accelerarea rambursării, afirmă Mihai Dudoiu, avocat asociat la Ţuca Zbârcea & Asociaţii

"Constitutorul poate fie să înstrăineze, fie să instituie o ipotecă de rang doi. Chiar dacă am introdus clauze, acestea nu sunt valabile. Voi putea contractual să stipulez că dacă apar astfel de situaţii voi avea dreptul să cer accelerarea rambursării, iar terţul este ţinut la executarea ipotecii. Mai dificil este însă în cazul garanţiei de rang doi", a spus Dudoiu la coferinţa "Noutăţile introduse prin Codul Civil - Influenţa asupra mediului de afaceri", organizată de societatea de avocaţi Țuca Zbârcea & Asociaţii (TZA) şi MEDIAFAX.

Avocatul de la TZA a arătat că în cazul ipotecii de rang subsecvent, creditorul se poate confrunta cu situaţia în care contractul se derulează normal, dar garanţia este executată de un alt creditor, pentru o sumă mult mai mică.

Similar, în situaţia înstrăinării, deşi terţul cunoaşte şi este ţinut de executarea ipotecii, banca va avea de confruntat o mulţime de alte necunoscute, cum ar fi contractele de închiriere în derulare.

Dudoiu apreciază că înstrăinarea bunului poate fi interpretată ca încălcare a obligaţiilor, ceea ce pune creditorul în situaţia de a putea solicita executarea imediată. Totodată, garanţia de rang subsecvent poate atrage solicitarea de accelerare a rambursării, ca o clauză nescrisă.

Codul Civil aplicabil de la 1 octombrie aduce ca noutate ipoteca asupra construcţiilor viitoare, interzisă până în prezent, şi asupra unor universalităţi de bunuri imobile. În momentul în care un bun părăseşte universalitatea, acesta nu mai este grevat de ipotecă.

Potrivit lui Mihai Dudoiu, ipoteca mobiliară asupra universalităţii de bunuri, mobile sau imobile, prezente sau viitoare, corporale sau incorporale, se referă exclusiv la bunurile afectate activităţii unei societăţi şi nu cuprinde şi patrimoniul persoanelor fizice.

Noua legislaţie aduce o schimbare terminologică, iar garanţia reală mobiliară se va numi ipotecă mobiliară. În acelaşi timp, gajul rămâne în uz, dar reglementează o garanţie reală care presupune deposedarea constitutorului, adică cuprinde un bun corporal.

Tot o noutate o reprezintă posibilitatea ca ipoteca mobiliară să poată fi constituită în favoarea unui terţ desemnat de creditorul ipotecar. Terţul va exercita toate drepturile şi va fi ţinut de obligaţiile creditorului ipotecar.

Mai mult, ipoteca mobiliară poate fi constituită în favoarea unuia sau mai multor beneficiari, care vor avea acelaşi rang, prin înregistrarea simultană în registrele de publicitate.

Codul Civil oferă posibilitatea desemnării unui agent de garanţie, care va putea exercita toate drepturile creditorilor care l-au desemnat, inclusiv perfectarea ipotecii, menţinerea sau modificarea înregistrării acesteia.

Dudoiu apreciază că noul Cod Civil nu stabileşte prevalenţa garanţiei universale sau celei specifice.

"Direcţia noului cod este să descrii cât mai precis, nu mai e suficientă descrierea «asupra tuturor bunurilor prezente şi viitoare». Trebuie să specifici cât mai mult, să enumeri bunurile. Dacă eşti destul de prevăzător, poţi să anticipezi şi să cuprinzi...", a mai spus Dudoiu.